Un consumidor que ha terminado de pagar las cuotas mensuales de su hipoteca, que quiere vender su vivienda y debe hacerlo libre de cargas, o que quiere contratar un nuevo préstamo sobre su casa. Tres situaciones en los que es necesario tramitar la cancelación de la hipoteca con la entidad financiera correspondiente. Un proceso que, en ocasiones, acarrea un sobrecoste injustificado para el usuario en el cobro de comisiones y trámites.

Desde ADICAE insistimos en que el proceso de cancelación puede y debe hacerse sin perjuicio económico para los consumidores y que no puede ser una oportunidad de enriquecimiento de los bancos mediante el cobro de comisiones.

Las exageradas comisiones de los bancos

Muchos consumidores optan por confiar al banco la gestión de la cancelación de su hipoteca por considerarlo un trámite demasiado engorroso. Sin embargo, delegar en la entidad financiera su tramitación puede suponer un incremento en el gasto con el que no se contaba.

Al ser el banco el que procede a la cancelación del préstamo hipotecario trasladará al consumidor una comisión por intermediación de las gestiones realizadas que puede alcanzar los 500 euros. Además, cobrará por los gastos de tramitación por la gestoría, entre 120€ y 200€; y por los gastos de emisión de la Escritura notarial y la cuota de cancelación en el Registro de la Propiedad.

Incluso, algunos bancos llegan a pedir hasta 1.000 euros de provisión de fondos para hacerse cargo de los gastos del proceso. En total, una suma que puede alcanzar los 1.700€ euros por adoptar únicamente una función de intermediario que puede ser perfectamente desempeñada por el propio consumidor o por otros organismos.

Cuidado con el certificado de deuda cero

Uno de los trámites necesarios para proceder a la definitiva cancelación de la hipoteca es obtener el certificado de deuda cero. Se trata de un documento que acredita que la hipoteca está cancelada y libre de cargas que habrá que presentar en el Registro de la Propiedad. Este documento, expedido por la propia entidad bancaria con la que se contrata el préstamo, es gratuito. Sin embargo, existen casos en los que consumidores han visto como el propio banco cobraba por la obtención del certificado, una práctica que, en el caso de ocurrir, debe ser recurrida ante el Banco de España.

El propio supervisor bancario ya advirtió en su memoria de 2016 que según el articulo 82 del texto refundido de la Ley Hipotecaria y según los criterios de buenas prácticas bancarias, las entidades financieras no pueden cobrar importe alguno por la emisión de un certificado de cancelación de la deuda ni por su comparecencia en notaria si la declaración de cancelación se incorpora en escritura pública.

Cómo hacerlo sin gastos extra en 5 pasos:

El trámite de cancelar la hipoteca supone una oportunidad para los bancos de seguir cobrando comisiones hasta el último minuto por trámites que el consumidor puede hacer de manera autónoma. Para conseguir terminar con el pago del préstamo hipotecario y no pagar más de la cuenta, sigue estos cinco pasos:

1. Solicitar al banco el certificado de deuda cero de la hipoteca. Un documento que, ya hemos visto, debe ser emitido de manera gratuita y sin coste alguno para el consumidor.

2. Acudir al Notario para la elaboración y firma de la escritura de cancelación. Este es un trámite que si que tendrá que costear el consumidor y que oscilará entre los 90 y los 250€ en función de la hipoteca. Sin embargo, lo que no debe ser asumido por el usuario es el coste por desplazamiento ni firma del apoderado de la entidad financiera que deberá acudir también a la notaría para certificar la cancelación de la deuda.

3. Acudir a la delegación del ministerio de Hacienda para rellenar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (modelo 600). Un trámite que también es gratuito para el consumidor.

4. Entregar en el Registro de la Propiedad la escritura de la Notaría y el formulario con el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. En este paso habrá que afrontar un pago mínimo de 24€ para cambiar los datos de la vivienda en el Registro.

5. Transcurridos 15 días, en los que ya estará levantada la carga por el Registro, es recomendable solicitar la Nota Simple en el propio organismo para comprobar que el proceso se ha realizado correctamente.

Para cualquier consulta o para asesoramiento sobre posibles cobros injustificados en los trámites de cancelación de hipotecas, se puede contactar con ADICAE a través de los distintos canales: vía WhatsApp al número 660 175 964 o vía correo electrónico [email protected].